Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote, vantaggi e come funziona

3 min di lettura | Ultimo aggiornamento: Marzo 2026 | A cura di Elba Property Consultant

Cos'è la cedolare secca per affitti brevi

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali comunali e regionali, e imposta di registro. Per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni), è diventata il regime fiscale di riferimento per la maggior parte dei proprietari.

Le aliquote 2026

Con la Legge di Bilancio 2024, le aliquote cedolare secca per affitti brevi sono:

21% sul reddito lordo derivante dal primo immobile destinato ad affitto breve

26% sul reddito lordo derivante dal secondo, terzo, quarto immobile e successivi

Questa differenziazione per numero di immobili è una novità introdotta per scoraggiare la professionalizzazione degli affitti brevi da parte di soggetti che agiscono di fatto come imprenditori.

Come si calcola la cedolare secca

La base imponibile è il reddito lordo percepito, senza possibilità di dedurre spese (pulizie, manutenzione, commissioni piattaforme, assicurazioni). Questo è il principale svantaggio rispetto al regime ordinario IRPEF. Esempio pratico:

Fatturato lordo annuo affitti brevi: €15.000

Commissioni Airbnb/Booking (15%): €2.250

Spese pulizie e manutenzione: €3.000

Cedolare secca 21%: €15.000 × 21% = €3.150 (indipendentemente dalle spese)

IRPEF ordinaria 23% (su reddito netto €9.750): €9.750 × 23% = €2.242

In questo esempio, l'IRPEF ordinaria sarebbe conveniente se le spese deducibili superano una certa soglia. Ma occorre aggiungere addizionali e complessità gestionale.

Quando conviene la cedolare secca

La cedolare secca conviene quando:

Le spese effettive sono basse (immobile in buono stato, gestione semplice)

L'aliquota IRPEF marginale è alta (redditi sopra €28.000 → aliquota IRPEF 35-43%)

Si vuole semplificazione contabile (nessuna dichiarazione spese, regime sostitutivo)

Si ha un solo immobile (aliquota 21%)

Quando NON conviene la cedolare secca

La cedolare secca NON conviene quando:

Si hanno molti immobili (aliquota 26% dal secondo)

Le spese deducibili sono elevate (ristrutturazione, grandi manutenzioni)

Il reddito totale è basso (aliquota IRPEF inferiore al 21%)

Si vuole aprire partita IVA e dedurre IVA sugli acquisti

Obbligo di ritenuta d'acconto delle piattaforme

Dal 2024, le piattaforme online (Airbnb, Booking, VRBO) sono obbligate ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% su tutti i pagamenti agli host italiani. Questa ritenuta viene poi scomputata dalla cedolare secca dovuta in dichiarazione. Attenzione: la ritenuta viene applicata anche se il proprietario opta per il regime IRPEF ordinario. In quel caso la ritenuta diventa un acconto IRPEF compensabile.

Adempimenti 2026

Scelta del regime: l'opzione cedolare secca si esercita nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF)

Nessuna comunicazione preventiva al locatario (a differenza delle locazioni ordinarie)

Scadenza: la dichiarazione dei redditi 2025 (anno d'imposta) si presenta entro settembre/novembre 2026

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FAQ

Devo pagare la cedolare secca anche se affitto solo 2 settimane all'anno?

Sì, la cedolare secca si applica a tutti i redditi da affitti brevi indipendentemente dalla durata complessiva. Tuttavia per importi molto bassi il vantaggio rispetto all'IRPEF ordinaria è marginale.

Le commissioni di Airbnb sono deducibili dalla cedolare secca?

No. La cedolare secca si applica sul reddito lordo senza possibilità di dedurre nessuna spesa, incluse le commissioni delle piattaforme.

Ho già la ritenuta d'acconto del 21% trattenuta da Airbnb: devo ancora pagare?

La ritenuta è un acconto. In dichiarazione la compensate con la cedolare secca dovuta. Se la ritenuta supera la cedolare, avete un credito d'imposta.

Posso cambiare regime fiscale ogni anno?

Sì, l'opzione per la cedolare secca si rinnova o si revoca ogni anno in sede di dichiarazione dei redditi.

Ho due appartamenti sull'Elba: pago il 26% su entrambi?

No. Il 21% si applica al primo immobile (quello che scegliete come principale), il 26% su tutti gli altri.

Elba Property Consultant Team

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