VAT registration for short-term rentals: when needed and how to register in 2026
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Ho 3 appartamenti all'Elba: devo aprire partita IVA?
No. La soglia è 4 immobili. Con 3 appartamenti rientrate nell'attività non imprenditoriale con cedolare secca. Fate attenzione però se il numero aumenta nel tempo.
Il property manager gestisce i miei 4 appartamenti: i suoi appartamenti si sommano ai miei?
No, le attività del gestore sono separate dalle vostre se il contratto è strutturato come gestione in nome e per conto vostro. Consultate un commercialista per la strutturazione corretta.
Con partita IVA posso dedurre le spese di ristrutturazione?
Sì, con P.IVA in regime ordinario potete dedurre le spese (ammortamento immobile non deducibile ma manutenzione, arredamento, utenze sì). Il regime forfettario invece non permette deduzioni analitiche.
Se supero i 4 immobili durante l'anno, quando devo aprire la partita IVA?
L'obbligo scatta dall'inizio dell'attività con il 5° immobile. In teoria, andrebbero regolarizzate anche le posizioni precedenti. Consultate immediatamente un commercialista specializzato.
Gli affitti di lunga durata (contratti annuali) contano ai fini delle 4 unità?
No. La soglia delle 4 unità si riferisce specificamente agli affitti brevi (fino a 30 giorni). Affitti di media e lunga durata hanno normative diverse.
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