Impôt forfaitaire sur la location saisonnière : guide complet 2025

4 min de lecture | Dernière mise à jour: Mars 2026 | Par Elba Property Consultant

Qu'est-ce que l'impôt forfaitaire (cedolare secca) ?

La Cedolare Secca est un régime fiscal optionnel qui prévoit un taux fixe d'imposition sur les revenus de location saisonnière. Elle remplace l'impôt sur le revenu progressif (IRPEF) ainsi que les surtaxes régionales et communales. Pour la plupart des propriétaires qui louent leur bien sur l'Île d'Elbe de manière saisonnière, la Cedolare Secca représente le choix fiscal le plus avantageux et le plus simple sur le plan administratif. Le principal avantage de ce système réside dans sa simplicité : au lieu de soumettre les revenus locatifs au barème progressif de l'impôt sur le revenu (avec des taux allant de 23% à 43%), vous payez un pourcentage fixe sur les recettes brutes. Il s'agit d'un impôt de substitution — cela signifie qu'il remplace entièrement l'IRPEF, les surtaxes régionales et communales ainsi que la taxe d'enregistrement.

Taux d'imposition 2025

Les taux actuellement en vigueur de la Cedolare Secca pour les locations saisonnières sont :
  • 21% sur les revenus locatifs du premier bien immobilier
  • 26% à partir du deuxième bien (nouveauté introduite par la Loi de Finances 2024, Legge di Bilancio 2024)
    • Le propriétaire peut choisir lui-même sur quel bien appliquer le taux réduit de 21%. En pratique, on choisira naturellement le bien avec les revenus les plus élevés pour le taux de 21%, afin d'optimiser la charge fiscale. Important : la Cedolare Secca ne s'applique qu'aux personnes physiques, pas aux sociétés. De plus, l'activité de location ne doit pas être exercée de manière professionnelle (en règle générale, jusqu'à 4 biens sans obligation de TVA).

    Quand la Cedolare Secca est-elle avantageuse ?

    La Cedolare Secca est généralement avantageuse lorsque le taux marginal d'imposition à l'IRPEF est supérieur à 21%. C'est le cas pour un revenu global annuel supérieur à environ 15.000€ — ce qui concerne la grande majorité des contribuables.

    Exemple de calcul

    Supposons que votre bien sur l'Île d'Elbe génère 20.000€ de revenus locatifs bruts par an : Avec la Cedolare Secca (21%) :
  • Impôt : 20.000€ × 21% = 4.200€
  • Aucune surtaxe supplémentaire
    • Avec l'IRPEF standard (pour un revenu global de 50.000€, taux marginal de 35%) :
  • Impôt sur les revenus locatifs : 20.000€ × 35% = 7.000€
  • Plus surtaxes régionales et communales : environ 400-600€
  • Total : environ 7.400-7.600€
    • L'économie avec la Cedolare Secca dépasse 3.000€ par an dans cet exemple.

    Quand la Cedolare Secca N'EST-ELLE PAS avantageuse ?

    Dans de rares cas, l'imposition standard à l'IRPEF peut être plus favorable :
  • En cas de revenu global très faible (inférieur à environ 15.000€)
  • Lorsque des charges déductibles importantes sont liées au bien (rénovation, intérêts d'emprunt hypothécaire)
  • Avec la Cedolare Secca, aucune charge ne peut être déduite du revenu imposable — l'impôt est calculé sur les recettes brutes

    • Comment appliquer la Cedolare Secca ?

    L'application se fait directement dans la déclaration de revenus annuelle (Dichiarazione dei Redditi). Les revenus locatifs de la location saisonnière sont déclarés dans la section prévue à cet effet et imposés au taux forfaitaire. Il n'y a pas d'inscription ou de déclaration préalable spécifique pour la Cedolare Secca — le choix est effectué dans la déclaration de revenus elle-même. À noter : avec la Cedolare Secca, aucune charge n'est déductible. Les dépenses d'entretien, de réparation, d'assurance ou tout autre coût lié au bien ne peuvent pas être soustraites des revenus imposables.

    Obligations des plateformes

    Depuis le 1er janvier 2024, les plateformes en ligne comme Airbnb et Booking.com sont légalement tenues d'agir en tant que substitut fiscal (Sostituto d'Imposta). Concrètement, cela signifie :
  • Les plateformes retiennent 21% à la source sur les paiements versés au propriétaire
  • Le propriétaire reçoit le montant net (après déduction des 21%)
  • La plateforme reverse la retenue directement à l'administration fiscale italienne (Erario)
  • Le propriétaire reçoit une attestation annuelle (Certificazione Unica) des montants retenus
    • Cette retenue à la source constitue un acompte sur la Cedolare Secca due. Elle est créditée dans la déclaration de revenus, de sorte que seule l'éventuelle différence reste à payer. Note importante : pour les réservations directes (sans plateforme), aucune retenue automatique n'est effectuée. Le propriétaire est alors lui-même responsable du paiement de l'impôt.

    Notre accompagnement

    Nos rapports mensuels contiennent toutes les informations nécessaires à la déclaration fiscale : recettes totales, impôts retenus, liste de toutes les réservations et paiements. Votre comptable dispose ainsi de tous les documents nécessaires en un coup d'œil. Pour le conseil fiscal et l'établissement de la déclaration de revenus, nous recommandons toujours de faire appel à un comptable qualifié (Commercialista). Nous pouvons vous mettre en contact avec des comptables sur l'Île d'Elbe qui maîtrisent la fiscalité de la location saisonnière. Contactez-nous pour une consultation gratuite.

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    Sì, dal 2024 le piattaforme trattengono il 21% alla fonte.

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