Cedolare secca affitti brevi 2026: guida per proprietari

3 min di lettura|Ultimo aggiornamento: Marzo 2026|A cura di Elba Property Consultant

Cos'e la cedolare secca

La cedolare secca e' un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali sui redditi da locazione. Per i proprietari che affittano in forma non imprenditoriale, rappresenta il regime fiscale piu' diffuso sugli affitti brevi all'Elba.

Le aliquote 2026

La Legge di Bilancio 2024 ha modificato in modo significativo le aliquote per gli affitti brevi. Il quadro vigente nel 2026:

21% se affitti una sola unita' nel corso dell'anno d'imposta

26% se affitti da 2 fino a 4 unita' a destinazione abitativa

Oltre 4 unita' nello stesso anno: si presume attivita' imprenditoriale, la cedolare non e' piu' applicabile e scattano partita IVA, contabilita' e IVA

Il conteggio si fa su base annua e si riferisce alle unita' effettivamente date in affitto breve.

Cosa include la cedolare

La cedolare sostituisce:

IRPEF e addizionali regionali/comunali sui canoni

Imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione turistica

Non sostituisce IMU, tassa rifiuti e non copre i ricavi da servizi accessori eventualmente prestati (colazione, pulizia a richiesta oltre il check-out): questi ultimi possono configurare attivita' imprenditoriale.

Ritenuta dei portali

Dal 2024, Airbnb, Booking, Vrbo e altri intermediari applicano una ritenuta del 21% sulle somme incassate per conto del proprietario e la versano all'Erario. Se il proprietario rientra nel regime al 26%, la differenza (5%) si versa in dichiarazione dei redditi l'anno successivo. Attenzione: la ritenuta del 21% non e' l'imposta finale se hai dichiarato piu' unita'. E' un acconto.

Come si opta

L'opzione per la cedolare si esercita:

Nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche

Oppure nel 730, se utilizzabile

Non serve registrare il contratto se di durata inferiore a 30 giorni (tipico degli affitti brevi): la cedolare si applica direttamente in dichiarazione.

Quando conviene

La cedolare al 21% o al 26% e' spesso piu' vantaggiosa dell'IRPEF ordinaria (che parte dal 23% e arriva al 43% oltre la scaglione piu' alto) ma non sempre: se hai redditi molto bassi o molti oneri deducibili, il calcolo va fatto caso per caso. Per un confronto numerico sul tuo immobile richiedi la nostra [analisi gratuita](/it/analisi-gratuita/) o esplora i [servizi di gestione affitti brevi](/it/servizi/gestione-affitti-brevi/).

Errori tipici

Applicare il 21% avendo piu' di una unita': scatta il 26% gia' dalla seconda

Dimenticare di conteggiare la ritenuta gia' versata dal portale (credito in dichiarazione)

Non distinguere tra locazione turistica e casa vacanze imprenditoriale

Gestire 5+ unita' senza aprire partita IVA

Rimando al professionista

Le regole possono cambiare con ogni legge di bilancio e la scelta del regime fiscale migliore dipende dal tuo profilo reddituale complessivo. Consulta sempre un commercialista prima di impostare la dichiarazione. Questo articolo fornisce un quadro generale, non una consulenza personalizzata.

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FAQ

Quale aliquota si applica se ho due appartamenti all'Elba?

Il 26% su entrambi dal momento in cui affitti la seconda unita' nello stesso anno d'imposta.

Se Airbnb ha gia' trattenuto il 21%, devo versare altro?

Solo se sei nel regime al 26%: la differenza del 5% si salda in dichiarazione. Se sei al 21%, la ritenuta e' gia' l'imposta finale.

La cedolare copre anche l'IMU?

No. IMU e tassa rifiuti restano dovute separatamente al Comune.

Devo registrare il contratto di locazione turistica?

Non serve per contratti sotto i 30 giorni: la cedolare si applica direttamente in dichiarazione dei redditi.

Quando scatta la partita IVA?

Dal quinto immobile affittato nello stesso anno, o quando si prestano servizi accessori tipici della casa vacanze imprenditoriale.

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