Gestione Affitti Turistici all'Isola d'Elba
Un servizio pensato per investitori immobiliari: obiettivi di rendimento chiari, analisi finanziaria trimestrale e yield management spinto. Trattiamo la tua casa all'Elba come un asset, non come un hobby.
Cosa Include la Gestione Affitti Turistici
Business Plan Personalizzato
Proiezione a 12 e 36 mesi con ipotesi conservative, base e ottimiste. Cash flow mensile, ROI sul capitale investito, break-even dell'investimento. Tutto in un documento che puoi usare anche con la banca.
Yield Management Avanzato
Tariffe dinamiche con regole di yield tipiche del settore alberghiero: pickup window, restrizioni di soggiorno minimo, closed-to-arrival nei weekend critici, gap filling nei buchi di calendario. Massimizziamo RevPAR non ADR.
Posizionamento Multicanale
Presenza su Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia, Google Vacation Rentals e canali diretti. Posizionamento differenziato per segmento: coppie, famiglie, gruppi, workation. Ogni canale serve un pubblico diverso.
Operations Standardizzate
Check-in, pulizie, manutenzione gestiti con procedure scritte e SLA contrattuali. Ogni intervento e tracciato, fotografato e archiviato. Questo riduce i problemi e protegge il valore dell'immobile nel tempo.
Controllo di Gestione
Dashboard mensile con KPI di settore: occupazione, ADR, RevPAR, costi per notte, ricavo netto, indice di recensione. Confronto con mercato di riferimento e con il periodo precedente. Ti diciamo anche cosa migliorare.
Ottimizzazione Fiscale
Supporto al commercialista per scegliere tra cedolare secca, regime forfettario o ordinario. Reportistica conforme per 730, Redditi PF e comunicazioni telematiche. Non diamo consulenza fiscale ma prepariamo dati puliti.
Gestione CIN, CIR e Adempimenti
Registrazione nazionale e regionale, Alloggiati Web, ISTAT, tassa di soggiorno, contributo di sbarco. Tutto archiviato in cartella condivisa. In caso di controlli hai tutto pronto.
Exit Strategy e Valorizzazione
Se un giorno decidi di vendere, uno storico pulito di ricavi, recensioni e manutenzioni aumenta il prezzo di uscita. Ti aiutiamo a costruire quel track record fin dal primo giorno.
Il Nostro Metodo per Investitori
Call Conoscitiva
Ci racconti l'investimento: capitale immesso, aspettative di rendimento, orizzonte temporale. Se l'immobile non puo rendere quello che vuoi, lo diciamo subito.
Due Diligence
Analisi della zona, confronto con comparabili di mercato, simulazione su dati reali degli ultimi 24 mesi. Ti consegniamo un documento scritto con range realistici.
Piano Operativo
Definiamo insieme target di occupazione, ADR e costi. Firmiamo un contratto con obiettivi misurabili e review trimestrale.
Setup e Lancio
Fotografia professionale, annunci ottimizzati in 4 lingue, channel manager, pricing tool, procedure operative. Andiamo live in 2-4 settimane.
Gestione con KPI
Operatività quotidiana monitorata con dashboard. Review trimestrale con te per aggiustare strategia, tariffe, spesa in marketing diretto.
Report Annuale Completo
A fine anno un report completo: conto economico, benchmark, suggerimenti per la stagione successiva, piano di piccoli investimenti per aumentare l'ADR.
Per Quale Tipo di Investitore
Chi ha acquistato da poco casa all'Elba come investimento e vuole partire con i dati giusti
Investitori che possiedono piu immobili e cercano un gestore con logica finanziaria, non turistica
Chi sta valutando l'acquisto e vuole una stima di rendimento seria prima del rogito
Proprietari gia attivi delusi dalle performance e dalla trasparenza dell'attuale gestore
Family office e investitori istituzionali che cercano un interlocutore strutturato sull'isola
Perche Serve un Gestore che Ragioni in Numeri
Molte agenzie all'Elba fanno accoglienza e pulizie ma non sanno leggere un conto economico. Se hai investito 300 o 500 mila euro vuoi un gestore che ti parli di RevPAR, di marginalita netta e di ritorno sul capitale, non di bouquet di benvenuto. Noi uniamo presenza locale e metodo finanziario. Veniamo dal settore del property management e dell'analisi immobiliare, ma viviamo all'Elba e conosciamo personalmente ogni artigiano, ogni cleaner, ogni dinamica stagionale.
Operiamo in Tutti i Comuni dell'Elba
Cosa ci Rende Diversi
Metodo Finanziario
Ragioniamo in KPI di settore, non in sensazioni. Ogni scelta operativa ha un impatto misurato sul ricavo netto.
Contratto con Obiettivi
Nel contratto mettiamo target di occupazione e ADR. Se non li raggiungiamo hai una clausola di uscita rapida.
Report di Livello
Dashboard mensili e report trimestrali che puoi girare al tuo commercialista o al tuo advisor senza rielaborare niente.
Riservatezza
Non pubblichiamo il tuo immobile come caso studio, non condividiamo dati con terzi. Il tuo investimento resta tuo.
Domande Frequenti dagli Investitori
Che rendimento netto posso aspettarmi all'Elba?
Dipende da zona, tipologia e capitale investito. Un immobile ben posizionato a Capoliveri o Portoferraio acquistato a prezzi di mercato puo rendere tra il 4% e il 7% netto annuo lordo imposte sul valore dell'immobile. Ti prepariamo una simulazione personalizzata.
Gestite immobili acquistati tramite societa o SRL?
Si, lavoriamo regolarmente con SRL immobiliari, SS semplici e persone fisiche con partita IVA. La reportistica e adeguata alle esigenze del vostro commercialista.
Vi occupate anche della fase pre-acquisto?
Non siamo agenti immobiliari, ma possiamo fornire un'analisi di rendimento prima del rogito su un immobile che stai valutando. E' un servizio a pagamento separato e spesso ripaga la consulenza solo evitando un acquisto sbagliato.
Quanto e realmente il costo totale di gestione?
Commissione sui ricavi piu costi variabili di turnover (che in gran parte recuperi dalla cleaning fee). In totale per un investitore tipico parliamo del 20-30% dei ricavi lordi. Te lo modelliamo nel business plan.
Posso vedere case che gia gestite?
Possiamo condividere case history anonime con i numeri reali di ricavi, occupazione e ADR. I nomi dei proprietari restano riservati.
Come gestite le emergenze fuori stagione?
In inverno l'immobile resta sorvegliato con ispezioni periodiche che si possono includere nel contratto. Molti investitori preferiscono un canone di custodia mensile piuttosto che lasciare la casa vuota.
Cosa succede se voglio vendere?
Ti forniamo un dossier completo di dati storici che sara un asset nella trattativa. In media un immobile con 3 anni di storia gestita professionalmente si vende meglio e piu in fretta.
Analizziamo il Tuo Investimento
Se stai valutando l'acquisto o hai gia un immobile all'Elba, prenotiamo una call di 30 minuti. Ti diciamo numeri concreti, senza vendere sogni.